Con la nuova Legge di Bilancio, il confine tra attività privata e attività imprenditoriale è sempre più sottile, con implicazioni dirette sul portafoglio e sulla conformità fiscale.
Commercialisti Smart in questa guida ti spiegherà in modo chiaro come funzionano le locazioni brevi nel 2026, tra limiti, aliquote e rischi fiscali.
La novità più impattante del 2026 riguarda il numero di immobili destinati alla locazione breve (se di durata inferiore a 30 giorni). Fino al 2025 il limite massimo era fissato a 4 appartamenti. Dal 2026 si scende a 2 appartamenti. Cosa comporta questa novità?
Se destini alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Questo comporta l’obbligo di apertura della partita IVA e l’assoggettamento al regime del reddito d’impresa, perdendo la possibilità di utilizzare la cedolare secca come privato.
Nonostante le bozze iniziali prevedessero un aumento generalizzato, la struttura delle aliquote per la tassazione nel 2026 è rimasta duale, ma vincolata al numero di immobili:
Un punto di estrema attualità riguarda i contratti stipulati con conduttori non persone fisiche (es. società o università che affittano per i propri dipendenti/ospiti).
L’Agenzia delle Entrate ha storicamente negato la cedolare secca in questi casi. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha espresso pareri contrastanti.
Nel 2026, si attende una decisione definitiva delle Sezioni Unite per chiarire se la cedolare secca sia applicabile anche quando l’inquilino è una società. Al momento, la prudenza è d’obbligo: il rischio di ripresa a tassazione ordinaria resta elevato.
Per restare nelle locazioni brevi non imprenditoriali, sono ammessi:
Il 2026 segna una stretta decisiva verso la professionalizzazione del settore. Chi gestisce tre o più immobili deve necessariamente pianificare il passaggio alla gestione imprenditoriale, valutando costi e benefici della partita IVA.
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